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土地の購入に際して気をつけたい事法規の話

法規の話 建設用地に建物を建てる時にはさまざまな法規の適用を受けます。敷地から購入される場合は自分たちの希望が盛り込まれた家が建てられるのか？が重要なポイントです。

複雑に込み入った法規ですから、具体的な内容は専門家にご相談いただくとよいでしょう。当社には専門スタッフが揃っておりますので、ご安心してご相談下さい。

都市計画法・建築基準法

マイホーム建設の際に直接関係してくるのは、「都市計画法」「建築基準法」という２つの大きな法律です。
  • 建築基準法とは・・・
    • 国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低基準を定めた法律です。
      　
  • 都市計画法とは・・・
    • 何処にどんな建物が建てられるのか？行政が指定しています。「市街化地域」と「市街化調整区域」に分けられ、住宅が建つエリアは「市街化地域」です。
      　
  • 用途地域（建物の種類の確認）：
    • 都市計画法では12種類の用途地域が分類され、大まかには、住居系・商業系・工業系の３つです。その地域は自分の希望する建築が用途として可能な地域なのかを確認します。
      　
      住居系では更に７つに分類されていますので、建築の際には設計士のアドバイスを受けてプランニングをする必要があります。
      住宅系 第一種低層住居専用地域
      第二種低層住居専用地域
      第一種中高層住居専用地域
      第二種中高層住居専用地域
      第一種住居地域
      第二種住居地域
      準住居地域
      商業系 近隣商業地域
      商業地域
      工業系 準工業地域
      工業地域
      工業専用地域

      　
  • 建ペイ率・容積率（建物の広さの確認）：
    • 敷地面積に対して、建物の建築面積・延床面積がどの位の割合まで可能なのかを表しています。数字が大きい程、建物は大きく建てられる事になります。
      但しこの割合が大きいという事は隣の建物と近くなるという事です。 住環境を重視される場合はこの割合がポイントです。
      　
    • ２つ以上の道路が交差する角地に敷地がある場合、その交わる角度によって底辺２mの「隅切り」を行う必要があります。すでに隅切りができている場合は建ペイ率が10％増えます。まだ隅切りが終わっていない場合は、法規に合うように隅切りしなければなりません。カットした三角形の部分は道路となるので、所有権があっても自宅敷地の一部として使う事は許されません。道路が交わる角度によっては、角地適用がない場合もあるので注意が必要です。
      　
    • 容積率が160％を超えるような地域の場合、前面道路の幅員から容積率の制限を受ける事があります。
      　
  • 防火指定：
    • 防火地域・準防火地域・無指定の３つに別れており、建物の構造、外部の仕上、開口部の仕様等に規制を受けます。防火指定は都市計画法により定められています。防火地域では基本的に木造の建物が建てられない（※）、等が規制の例としてあります。
      　
      ※ 住宅地に多い「準防火地域」に「木造２階建て」の住宅を建てる場合、屋根・軒裏・外壁・開口部（窓サッシ）など、主に外部仕上げに規制を受けます。実際には「準防火地域」に指定されている住宅地は多く、この規制をクリアする仕様が全国的に標準化しています。
      （相模原市周辺では、準防火地域に指定されていない住宅地の方が少ない状況です）
      　
      ※ 「準防火地域」に「木造３階建て」の住宅を建てる場合、「準耐火構造」とする必要があります。屋根・軒裏・外壁・開口部（窓サッシ）などの外部仕上げに規制を受ける他、木柱の断面の大きさ、内部の壁・天井の仕上げ方にも規制を受けます。
      　
      ※ 防火地域内では、原則として木造建築が不可能ですが、 「準耐火構造・地上２階建以下、延べ床面積100m2以下」の条件内なら建設が可能です。
      　
  • 法22条指定：
    • 「法22条指定区域」に指定されている場合は、外部仕上（屋根・外壁など）に制限を受けます。都市計画法で定められる防火指定とは違い、法22条指定区域は特定行政庁が指定するもので別の規制ですが、「準防火地域に建つ木造２階建て」の規制をクリアした仕様なら、この「法22条指定」もクリアできる場合がほとんどです。
      　
  • 斜線規制：
    • 住宅系の用途地域には、主なものに北側斜線、道路斜線があります。この制限をはみ出して建物を造る事はできません。用途地域によって、規制の内容が違ってきます。
      　
    • いくつかの緩和規定がありますが、敷地周辺に高低差がある場合、例えば道路が1m以上低い位置にあるなどの場合は、この制限がさらに厳しくなる事があるので注意が必要です。ちなみに、商業地域等の場合、北側斜線がなくなり隣地斜線が規制されます。
      　
  • 日影規制：
    • 住居系の地域に設定されています。建物の高さ,規模により規制を受けますが、一般的な地上２階建てまでなら、多くの場合この規制は受けません。
      　
    • 規制を受ける基準は、地上３階建て以上、軒の高さ７m以上、最高の高さ10m以上の場合です。諸条件により、北側斜線より厳しくなる事があるので注意が必要です。
      　
  • 道路のセットバック（建築基準法42条２項指定道路）の有無：
    • 敷地が接する道路の幅が現状で４m以上あれば関係ありません。建築基準法上、「4m」以上の幅員がなければ「道路」とみなされませんが、道路幅員が現状で４m以下の場合は、４mに拡幅する事で建築確認申請が認められます。
      　
    • 敷地に接する道路（前面道路）の幅が４m以下の場合、基本的に現況の道路中心線から２mまで敷地を後退させる必要があります（敷地面積が減ります）。反対側の道路境界が既にセットバック済みの場合や、崖・川・高架（道路・鉄道）等の場合はそこから４mセットバックする必要があります。
      　
  • 道路台帳の確認：
    • 行政庁（都道府県庁・市役所・区役所・村役場等）の道路台帳で、認定幅員を確認し、現況とあっているのか確認が必要なケースがあります。特に古い住宅地などでは、慎重を期して調べておいたほうが良いでしょう。
      　
  • 都市計画道路の有無：
    • 都市計画道路が敷地を横切るように計画決定されている場合、その部分の建築の構造や規模に制限を受けます。また将来、道路拡幅の工事が開始される時は、計画道路部分の敷地はなんらかの形で道路に提供し、既存の構造物は撤去する必要が出てきます。
      　
  • 高圧送電線（大きな鉄塔）の有無：
    • 高圧送電線（支柱に限らない）が敷地付近や敷地上空にある場合、電力会社と協議が必要となる場合があります。場合によって建築が制限されることがあります。（道路際にある普通の電柱の事ではありません）
      登記簿上に「地役権」などが設定されている筆がある場合は、事前に内容をよく確認する事が必要です。
      　
  • その他：
    • 風致の指定、外壁後退の指定、壁面線の指定、その地域の建築協定　等が指定されている地域があります。
      　
    • 新しく開発された造成地に「建築条件付き」というものが設定されている事がありますが、これは敷地の売り主が任意に付けているだけのものです。土地を買った人は、土地の売り主の指定する関連業者を使って建築工事しなさいと言っているものに過ぎないので、ここで言う建築関連の法規とは別のものです。

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